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58萬個項目停工 印度建房夢碎

2020/01/13 時代周報

據媒體2019年12月28日的報道,印度正因住宅市場的混亂而動搖。......

在一地雞毛中,印度跨入了2020年。“建房子給所有人。”2019年成功連任的印度總理納倫德拉﹒莫迪(Narendra Modi)在房地產市場下了大賭注。

他給各部部長和各邦的首席部長下達了一個死命令,要求他們必須努力工作,消除所有的障礙,以期到2022年,確保全體的印度家庭都要住上房子,一個也不能落下,也就是所謂的“2022年全民住房計劃(Housing for All by 2022)”,這意味著印度還得興建至少2000萬套住房。

然而事與愿違,據媒體2019年12月28日的報道,印度正因住宅市場的混亂而動搖。很多印度房地產開發項目陷入停滯。開發商雖然向買家收了預收款,但因工程停滯而無法交房。

印度大型房地產咨詢企業阿納洛克(Anarock)的數據顯示,截至2019年9月底,僅印度七大城市圈就有58萬個項目陷入嚴重的工程延誤或完全停工,售價相當于4.64萬億盧比(約合4547億元人民幣)。

“錢都交了,希望早點蓋好我的房子。”已支付200萬盧比(約合人民幣19.22萬元)住房預付款的德里的一位公務員這樣抱怨道。

“房地產過分擴張,開發商不得不努力去籌集資本、獲得土地。這意味著大概要注入2500億美元的新投資,并且要加速城鎮化進程。”德里大學學者、資深經濟作家安迪?慕克吉(Andy Mukherjee)表示。

兩大原因

導致如今印度很多房地產工程出現中止的原因主要有兩個。

一是由于印度2017年5月頒布的房地產開發調控法案。

在此之前,印度的房地產開發項目完全處于法律監管的空白地帶。一般情況是開發商借助1張廣告就向買家收取預收款,利用這筆資金支付材料費和工程費,然后建設住房。而新法案規定,以各項目專用的納入監管的賬戶來管理預收款。這樣一來,原有的住宅項目多數突然陷入違法狀態。未能返還挪用的資金,進而無法開設專用賬戶,項目無法注冊,只能相繼延期或停工。

二是自2018年秋季以來,印度不少大型非銀行金融機構陷入手頭現金不足的窘境,依賴這些機構貸款的房地產開發商相繼出現債務違約,導致停工的房地產項目進一步增加。

非銀行金融機構的不良債權增加,導致資金流入非銀行金融機構和流出非銀行金融機構兩方面均發生信用緊縮,形成惡性循環。

印度央行行長沙克蒂坎塔?達斯(Shaktikanta Das)表示,央行的監管團隊將會確保不讓任何一家大型非銀金融機構發生崩潰,并進而波及金融系統的整體安全。據悉,這50家非銀金融機構的市場占有率達70%。

值得一提的是,印度非銀行金融公司自2018年9月爆發流動性危機后,部分非銀行金融公司不得不通過資產證券化來籌集資金用于償付利息。印度本輪經濟減速主要由流動性緊縮引發,解決非銀行金融公司的流動性問題,已成為印度央行支持經濟增長的重要手段。

所以在加強監管措施和力度的同時,印度央行對非銀行金融公司資產證券化有所放松,以期有利于這些公司的資產證券化。

2020年1月3日,印度央行官方網站消息顯示,印度央行決定再次延長非銀行金融公司現有的資產證券化放寬措施6個月。這一新的寬松期將延長至6月30日。

樓市泡沫破滅?

或許,自從2017年印度房地產開發調控法案頒布以來,該國的房地產市場泡沫就開始逐漸被擠破。

據萊坊(Knight Frank)發布的房地產研究報告,2017年,印度上市的新房共103570套,同比大跌41%,比2010年巔峰時期的48萬套少了78%。

印度最大城市孟買呈現出“量價齊跌”的趨勢,2017年,該市的居民住宅平均價格下跌了5%。這是近十年來首次出現這種現象。而到了2018年,這一指標繼續下降了6.8%。2019年,由于經濟放緩、大選和影子銀行危機,孟買的房價連續第三年下跌,住宅物業價格比2016年下半年的峰值下跌了十分之一以上。

民間的住宅建設投資與汽車等耐用品消費、企業的設備投資等,都是印度經濟的民需支柱之一。而房產更是占印度家庭資產的七成,如果其價格崩潰,印度家庭的購買力和消費意愿都將受到嚴重打擊。

為了重啟延期或停工的房地產工程,印度政府在去年11月宣布,通過與國有金融機構的共同出資,設立為重啟工程提供2500億盧比(約合242億元人民幣)貸款的國營基金。但這筆款項與問題整體的規模相比,仍顯得杯水車薪。

2019年12月5日,印度中央銀行把2019―2020財年(2019年4月至2020年3月)的經濟增長預期,從10月公布的6.1%下調至5.0%,為2008年來最低。

此前,國際信用評級機構穆迪將印度的信用評級展望從穩定下調至負面,理由包括影子銀行危機惡化、經濟長期放緩乃至公共債務不斷上升等問題,擔心印度政府無法刺激經濟增長。

為促進經濟增長,印度央行2019年累計5次降息共135個基點,是亞洲央行中降息幅度最大的。但此舉對經濟的提振作用微乎其微。

在屢次降息無果后,印度政府做好了另一手準備:利用基建帶動投資拉動經濟發展。而早在2019年9月份印度政府就宣布,將圍繞住房建設和外貿發展等領域出臺系列經濟刺激政策,以應對國家經濟增速放緩。

但國際貨幣基金組織(IMF)則指出,印度政府應避免采取刺激經濟的財政刺激措施,而應著重于削減公共債務,以便騰出財政資源用于投資。

“(印度)此前通過基于借貸的房地產開發和建筑業推動經濟增長的泡沫終于開始萎縮。”普林斯頓大學客座教授阿什卡?莫迪(Ashoka Mody)說道。

(責任編輯:李文逸)

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